Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement affiche un DPE en F ou G, vous êtes directement concerné par les interdictions de location qui sont entrées en vigueur ou qui arrivent dans les prochaines années. Et même si votre logement est en E, le calendrier vous rattrape en 2034.
On fait le point sur ce qui a déjà changé, ce qui va changer, et surtout ce que vous pouvez faire concrètement.
Le calendrier des interdictions : où en est-on ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. En France métropolitaine, ça donne :
| Classe DPE | Interdiction de location | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| G+ (> 450 kWh/m²/an) | Depuis le 1er janvier 2023 | ❌ Déjà interdit |
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | ❌ Déjà interdit |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | ⚠️ Dans moins de 2 ans |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | 🕐 8 ans pour anticiper |
Ce que « interdit à la location » veut dire concrètement
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en tant que résidence principale. Ça vaut pour :
- Les nouveaux baux (premier locataire ou changement de locataire)
- Les renouvellements de bail
- Les reconductions tacites (depuis 2025)
Si vous avez un locataire en place avec un bail en cours, le bail continue jusqu'à son terme. Mais au renouvellement, si le DPE n'a pas changé, vous ne pourrez pas reconduire la location.
Le locataire peut aussi vous demander des travaux de mise en conformité. Et en cas de litige, le juge peut imposer une réduction de loyer voire interdire la poursuite du bail.
Le gel des loyers pour les F et G
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G en France métropolitaine ne peuvent plus augmenter le loyer :
- Pas de révision IRL (même si le bail le prévoit)
- Pas de hausse au renouvellement du bail
- Pas de hausse à la relocation (nouveau locataire)
Ce gel s'applique tant que le logement reste en F ou G. Autrement dit, votre loyer est bloqué jusqu'à ce que vous fassiez des travaux qui améliorent le DPE.
Pour en savoir plus sur la mécanique de la révision IRL quand elle s'applique, consultez notre article sur la révision du loyer IRL.
La réforme du DPE 2026 : une bonne nouvelle pour certains
Le mode de calcul du DPE a évolué en 2026. Le changement principal concerne le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire, qui est passé de 2,3 à 1,9.
Qu'est-ce que ça change ?
Si votre logement est chauffé à l'électricité (convecteurs, pompe à chaleur, ballon électrique), sa consommation en énergie primaire a mécaniquement baissé dans le nouveau calcul. Résultat : certains logements classés G sont passés en F, et certains F sont passés en E, sans aucun travaux.
C'est une excellente nouvelle si vous êtes dans ce cas. Mais attention :
- Il faut faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié pour que le reclassement soit officiel
- L'ancien DPE reste valable jusqu'à sa date d'expiration (10 ans), mais c'est la version en vigueur au moment du contrôle qui compte
- Si votre logement est chauffé au gaz ou au fioul, le nouveau calcul ne change quasiment rien pour vous
Faut-il refaire son DPE ?
Oui, si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE actuel affiche F ou G. Ça peut vous faire gagner une classe sans travaux. Le coût d'un DPE est de 100 à 250 €, c'est vite rentabilisé.
Les conséquences concrètes pour les propriétaires
Vous avez un logement en G
Depuis 2025, vous ne pouvez plus le louer. Vos options :
- Rénover pour atteindre au minimum la classe F (et viser E ou mieux pour anticiper 2028)
- Vendre le bien (souvent avec une décote de 10 à 20% liée au DPE)
- Changer d'usage : location saisonnière, usage personnel, local professionnel (les règles DPE ne s'appliquent pas de la même manière)
Vous avez un logement en F
Vous avez jusqu'au 31 décembre 2027 pour agir. Passé cette date, même contrainte qu'un G. En attendant, votre loyer est gelé.
Vous avez un logement en E
Vous avez du temps (2034), mais n'attendez pas la dernière minute. Les artisans seront débordés à l'approche des échéances, les devis monteront en flèche et les aides financières pourraient évoluer.
Quels travaux pour sortir de la passoire ?
Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE, par ordre d'impact :
1. L'isolation thermique
C'est le levier n°1. Selon la configuration :
| Poste | Gain moyen DPE | Coût estimatif |
|---|---|---|
| Isolation des combles perdus | 1 à 2 classes | 20 à 50 €/m² |
| Isolation des murs par l'intérieur | 1 à 2 classes | 50 à 90 €/m² |
| Isolation des murs par l'extérieur | 1 à 2 classes | 100 à 200 €/m² |
| Remplacement des fenêtres | 0,5 à 1 classe | 500 à 1 000 €/fenêtre |
2. Le changement de système de chauffage
Passer d'un vieux convecteur électrique ou d'une chaudière fioul à une pompe à chaleur air/eau ou un poêle à granulés peut faire basculer le DPE de 1 à 2 classes.
3. La ventilation
Installer ou remettre en état une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) améliore à la fois le DPE et la qualité de l'air. C'est souvent un poste oublié, mais les diagnostiqueurs y font de plus en plus attention.
Rénovation globale vs geste par geste
Les aides financières (MaPrimeRénov' notamment) poussent de plus en plus vers la rénovation globale (plusieurs postes traités en même temps) plutôt que le geste par geste. C'est aussi plus efficace techniquement : isoler les murs sans traiter les fenêtres, c'est créer des ponts thermiques.
Les aides financières en 2026
Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs ont accès aux mêmes aides que les propriétaires occupants (ou presque).
MaPrimeRénov'
- Pour qui : propriétaires bailleurs, jusqu'à 3 logements
- Montant : variable selon les revenus du propriétaire, le type de travaux et la classe DPE visée
- Condition : faire appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
- Bonus sortie de passoire : prime supplémentaire si les travaux font passer le logement de F/G à E ou mieux
Le déficit foncier renforcé
On en a parlé dans notre article sur la déclaration des revenus locatifs : le plafond du déficit foncier est porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir un logement de la classe E, F ou G.
Autrement dit, vos travaux de rénovation peuvent réduire votre impôt sur le revenu de manière significative. C'est un levier que beaucoup de propriétaires sous-estiment.
L'éco-PTZ (prêt à taux zéro)
- Jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale
- Remboursable sur 20 ans
- Cumulable avec MaPrimeRénov'
Les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies...) financent une partie de vos travaux via des primes CEE. Ça peut représenter quelques centaines à quelques milliers d'euros selon les postes.
L'audit énergétique : est-il obligatoire ?
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un logement classé F ou G (et E à partir de 2025). Mais attention : ce n'est pas la même chose qu'un DPE.
| DPE | Audit énergétique | |
|---|---|---|
| Obligatoire pour | Location et vente | Vente uniquement (F, G, E) |
| Contenu | Étiquette énergie + climat | Scénarios de travaux chiffrés |
| Coût | 100 à 250 € | 500 à 1 500 € |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
Pour la location, seul le DPE est exigé. Mais si vous envisagez des travaux, l'audit énergétique est un bon investissement : il vous donne un plan de travaux prioritaires avec les coûts estimatifs et le gain DPE attendu.
Et pendant ce temps, la gestion continue
DPE ou pas, les loyers doivent être encaissés, les quittances envoyées, les charges régularisées. Si vous êtes en pleine réflexion sur des travaux de rénovation, la dernière chose dont vous avez besoin c'est de passer vos soirées à relancer un locataire pour un virement en retard.
ZeLoc prend en charge toute la gestion courante pendant que vous vous concentrez sur la partie stratégique :
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- Quittances envoyées au locataire
- Relances en cas de retard (lien CB + relances automatiques)
- Révision IRL calculée automatiquement (quand elle est applicable, donc hors gel F/G)
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FAQ : DPE et passoires énergétiques
Mon logement est classé G, est-ce que mon locataire actuel doit partir ?
Non. Le bail en cours continue jusqu'à son terme normal. L'interdiction s'applique au moment du renouvellement ou de la mise en location avec un nouveau locataire. Mais le locataire peut vous demander des travaux de mise en conformité.
Le DPE est-il obligatoire pour louer un parking ?
Non. Le DPE ne concerne que les logements à usage d'habitation. Les parkings, garages et caves ne sont pas soumis au DPE.
Mon logement est chauffé à l'électricité et classé F : dois-je refaire le DPE ?
C'est très recommandé. Avec le nouveau facteur de conversion (1,9 au lieu de 2,3), votre logement pourrait passer en E sans travaux. Le coût d'un nouveau DPE (100-250 €) est largement compensé par le dégel du loyer et la levée de l'interdiction à venir.
Les interdictions s'appliquent-elles en Outre-mer ?
Non, pas au même calendrier. Les territoires d'Outre-mer bénéficient d'un calendrier décalé. Les interdictions pour les classes G et F ne s'appliquent pas encore. Vérifiez la réglementation spécifique à votre territoire.
Qui paie les travaux de rénovation énergétique : le propriétaire ou le locataire ?
Les travaux d'amélioration (isolation, chauffage, ventilation) sont toujours à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut pas être mis à contribution pour ces travaux, sauf accord écrit dans des conditions très encadrées (contribution du locataire contre réduction de charges énergétiques).
Ce qu'il faut retenir
Le DPE n'est plus un simple document administratif : c'est devenu un critère qui conditionne votre droit de louer. Les points essentiels :
- Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028
- Loyers gelés pour les F et G, pas de révision IRL possible
- Nouveau calcul DPE 2026 : les logements chauffés à l'électricité peuvent gagner une classe sans travaux
- Déficit foncier renforcé (21 400 €/an) pour les travaux de sortie de passoire
- MaPrimeRénov' est accessible aux bailleurs (jusqu'à 3 logements)
N'attendez pas l'échéance pour agir. Plus vous anticipez, plus vous avez de choix (et de budget). La gestion courante, ZeLoc s'en charge.