Meublé ou vide ? C'est la question que se pose tout propriétaire avant de mettre un bien en location. Et la réponse a pas mal changé ces dernières années. La réforme du LMNP, le dispositif Jeanbrun en location nue, la hausse des prélèvements sociaux sur les BIC : le paysage fiscal de 2026 n'a plus rien à voir avec celui de 2022.
On passe en revue chaque aspect pour vous aider à trancher.
Le comparatif en un coup d'oeil
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si SCI) | 1 an (9 mois étudiant, 1-10 mois mobilité) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis propriétaire | 6 mois | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Régime micro | Micro-foncier : abattement 30% | Micro-BIC : abattement 50% |
| Régime réel | Charges réelles + déficit foncier | Charges réelles + amortissement |
| Prélèvements sociaux | 17,2% | 18,6% (depuis 2026) |
| Niveau de loyer | Marché | +10 à 30% vs location vide |
| Rotation locataires | Faible | Plus élevée |
La fiscalité : le coeur du choix
C'est le critère qui fait basculer la décision dans 80% des cas. Regardons les chiffres de près.
Location vide : revenus fonciers
Vos loyers sont des revenus fonciers. Vous avez deux options :
Option 1 : Micro-foncier
- Revenus locatifs bruts < 15 000 €/an (tous biens confondus)
- Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus
- Vous payez l'impôt sur 70% des loyers perçus
- Simple mais rarement optimal
Option 2 : Régime réel
- Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion
- En cas de charges > loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an)
- Plus intéressant dès que vous avez des travaux ou un emprunt
Nouveauté 2026 : le dispositif Jeanbrun permet désormais d'amortir un bien loué vide (3,5 à 5,5%/an), sous conditions d'engagement (9 ans, plafonds de loyer). C'est la grosse évolution qui change la donne.
Location meublée : BIC (LMNP)
Vos loyers sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Là aussi, deux options :
Option 1 : Micro-BIC
- Revenus locatifs bruts < 77 700 €/an
- Abattement forfaitaire de 50% (30% pour les meublés de tourisme non classés)
- Vous payez l'impôt sur 50% des loyers perçus
- Déjà nettement plus avantageux que le micro-foncier
Option 2 : Régime réel (le vrai atout du LMNP)
- Déduction de toutes les charges réelles (comme en location vide)
- Plus l'amortissement du bien et du mobilier chaque année
- Résultat : l'imposition tombe souvent à zéro pendant 10 à 15 ans
- C'est ce qui a fait le succès du LMNP ces dernières années
Ce qui a changé depuis 2025-2026
| Changement | Impact |
|---|---|
| Réintégration des amortissements LMNP (loi finances 2025) | Les amortissements déduits augmentent la plus-value à la revente |
| Prélèvements sociaux BIC passés à 18,6% (2026) | +1,4 point vs revenus fonciers (17,2%) |
| Dispositif Jeanbrun (location nue) | L'amortissement en location vide devient possible sous conditions |
| Micro-BIC tourisme non classé réduit à 15 000 €/30% | Touche surtout les locations saisonnières type Airbnb |
Simulation chiffrée : meublé vs vide sur le même bien
Prenons un T2 de 40 m² acheté 180 000 €, en zone tendue. Comparons les deux options sur 10 ans.
Hypothèses communes
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 180 000 € |
| Emprunt | 160 000 € sur 20 ans (3,5%) |
| Intérêts annuels (moyenne) | 3 800 € |
| Taxe foncière | 750 € |
| Assurance PNO | 140 € |
| Gestion ZeLoc | 120 €/an |
Scénario 1 : Location vide (régime réel classique)
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyer : 700 €/mois | 8 400 € |
| Charges déductibles | - 4 810 € |
| Revenu foncier imposable | 3 590 € |
| Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) | ~1 694 € |
Scénario 2 : Location meublée (LMNP régime réel)
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyer : 820 €/mois (+17%) | 9 840 € |
| Charges déductibles | - 4 810 € |
| Amortissement bien (2,5% sur 85%) | - 3 825 € |
| Amortissement mobilier (~5 000 € sur 7 ans) | - 714 € |
| Résultat BIC imposable | 491 € |
| Impôt (TMI 30% + PS 18,6%) | ~239 € |
Scénario 3 : Location vide avec Jeanbrun (3,5%)
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyer : 650 €/mois (plafonné intermédiaire) | 7 800 € |
| Charges déductibles | - 4 810 € |
| Amortissement Jeanbrun (3,5% sur 80%) | - 5 040 € |
| Résultat foncier | - 2 050 € (déficit) |
| Impôt | 0 € + économie ~610 € sur revenu global |
Bilan sur 10 ans
| Vide classique | Meublé LMNP | Vide Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
| Loyer total perçu | 84 000 € | 98 400 € | 78 000 € |
| Impôts payés (10 ans) | ~16 940 € | ~2 390 € | ~0 € (+6 100 € d'économie) |
| Revenu net après impôt | ~67 060 € | ~96 010 € | ~84 100 € |
| Plus-value : impact amort. | Aucun | Oui (+38 250 €) | Oui (+50 400 €) |
Le LMNP reste le plus rentable en flux de trésorerie, mais l'écart s'est resserré avec la réintégration des amortissements et la hausse des prélèvements sociaux. Le Jeanbrun est intéressant pour les profils à TMI élevée qui cherchent une stabilité locative.
Au-delà de la fiscalité : la gestion au quotidien
Rotation des locataires
En meublé, le bail est d'1 an (9 mois pour les étudiants). Le préavis locataire est de 1 mois seulement. Résultat : la rotation est plus fréquente. Entre deux locataires, il faut remettre le logement en état, vérifier le mobilier, refaire l'annonce.
En vide, le bail est de 3 ans. Les locataires restent plus longtemps (5 à 7 ans en moyenne contre 2 à 3 ans en meublé). Moins de turnover, moins de périodes de vacance.
Le mobilier : un coût caché
Louer en meublé, c'est fournir un équipement minimum obligatoire défini par décret :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson, four ou four micro-ondes
- Réfrigérateur + congélateur (ou compartiment)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Budget initial : comptez 3 000 à 5 000 € pour équiper un T2 correctement. Et il faudra renouveler certains éléments tous les 5 à 7 ans. En location vide, ce coût n'existe pas.
Le profil des locataires
Le meublé attire des profils en mobilité : étudiants, jeunes actifs en mutation, expatriés, séparations récentes. Ce sont des locataires qui cherchent du "prêt à vivre" pour une durée limitée.
Le vide attire des locataires qui s'installent : familles, couples, retraités. Ils ont déjà leurs meubles et cherchent un logement stable sur le long terme.
Comment choisir ? Le guide par situation
Vous achetez un studio ou T1 en centre-ville
Meublé. Les petites surfaces se louent mieux en meublé (le loyer au m² est plus élevé et la demande en meublé est forte pour les studios). La fiscalité LMNP reste très avantageuse sur ce type de bien.
Vous achetez un T3 ou T4 en ville moyenne
Vide. Les grandes surfaces attirent des familles qui cherchent de la stabilité. Le bail de 3 ans vous convient mieux, et le dispositif Jeanbrun peut être très intéressant fiscalement si le bien est en immeuble collectif.
Vous avez déjà des revenus fonciers importants
Vide avec Jeanbrun. L'amortissement viendra absorber vos revenus fonciers existants et créer du déficit. C'est une stratégie d'optimisation fiscale redoutable si votre TMI est à 30% ou plus.
Vous cherchez le rendement maximum à court terme
Meublé LMNP au réel. Le loyer est plus élevé, l'amortissement gomme l'imposition. Mais gardez en tête la réintégration à la revente et la rotation plus fréquente des locataires.
Vous voulez une gestion la plus simple possible
Vide. Moins de turnover, pas de mobilier à gérer, locataires plus stables. Avec ZeLoc, le prélèvement SEPA, les quittances et la révision IRL sont entièrement pris en charge. Vous n'avez quasiment rien à faire.
Les obligations spécifiques au meublé
Si vous optez pour la location meublée, quelques points à ne pas oublier :
- Inventaire du mobilier : obligatoire, annexé au bail, signé par les deux parties
- Immatriculation : déclaration d'activité au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i) pour obtenir un SIREN
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : vous y êtes soumis en tant que loueur meublé
- Comptabilité : au régime réel, il vous faut une comptabilité en BIC (bilan, compte de résultat). Un expert-comptable est fortement recommandé
En location vide, aucune de ces obligations n'existe. La déclaration fiscale est plus simple (formulaire 2044 ou 2044 spéciale).
FAQ : meublé vs vide
Peut-on passer d'une location vide à meublée en cours de bail ?
Non, pas en cours de bail. Vous devez attendre la fin du bail (ou le départ du locataire) pour changer de régime. Le nouveau bail devra mentionner « location meublée » et le logement devra respecter la liste des équipements obligatoires.
La location meublée est-elle toujours plus rentable que la location vide ?
Pas systématiquement en 2026. L'écart s'est réduit avec la réintégration des amortissements à la revente et la hausse des prélèvements sociaux (18,6% en BIC vs 17,2% en foncier). Sur un horizon de 20 ans avec revente, la location vide avec Jeanbrun peut être équivalente, voire plus avantageuse pour certains profils.
Comment savoir si mon logement est considéré comme meublé ?
Un logement est meublé au sens de la loi s'il contient l'ensemble des 11 catégories d'équipements définis par le décret du 31 juillet 2015. Si un seul élément manque, le locataire peut requalifier le bail en location vide (avec les conséquences que ça implique : bail de 3 ans, dépôt réduit à 1 mois, etc.).
La taxe d'habitation s'applique-t-elle en location meublée ?
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée. En revanche, si le logement meublé constitue une résidence secondaire pour le locataire, la taxe d'habitation reste due. C'est le locataire qui la paie, pas le propriétaire.
ZeLoc gère-t-il aussi bien le meublé que le vide ?
Oui. ZeLoc prend en charge la gestion locative quel que soit le type de location : prélèvement SEPA du loyer, envoi des quittances, relances, révision IRL. Le forfait est le même : 9,99 €/mois par logement, sans commission.
Ce qu'il faut retenir
- Meublé = loyer plus élevé + fiscalité favorable (amortissement LMNP), mais plus de gestion et de rotation
- Vide = stabilité + simplicité, et le Jeanbrun a comblé une partie de l'écart fiscal
- La réforme LMNP 2025 (réintégration des amortissements) et la hausse des PS (18,6%) réduisent l'avantage historique du meublé
- Le choix dépend de votre stratégie : rendement court terme (meublé) ou stabilité long terme (vide)
- La gestion quotidienne est identique avec ZeLoc : même forfait, même service, quel que soit le régime