Le Pinel est mort. Long vie au Jeanbrun. Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif fiscal a pris le relais pour inciter les particuliers à investir dans le locatif : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de son instigateur, le dispositif Jeanbrun.
Ce qui change par rapport au Pinel ? Tout. Le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire. Le Jeanbrun, lui, permet d'amortir le bien comme le faisait jusqu'ici le LMNP, mais en location nue. C'est une petite révolution pour l'investissement locatif en France.
Le principe : l'amortissement en location nue
Jusqu'en 2026, l'amortissement du bien immobilier était un privilège réservé à la location meublée (LMNP/LMP). Les propriétaires qui louaient en nu ne pouvaient déduire que leurs charges réelles (intérêts, travaux, assurance) de leurs revenus fonciers.
Le dispositif Jeanbrun change la donne : il permet d'amortir une partie de la valeur du logement chaque année et de déduire cet amortissement de vos revenus fonciers. Résultat : vos impôts sur les loyers diminuent considérablement, voire tombent à zéro pendant plusieurs années.
Comment ça marche concrètement
- Vous achetez un logement éligible
- Vous le louez nu (non meublé) en résidence principale
- Chaque année, vous déduisez un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers
- Si vos charges + amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global
Les taux d'amortissement
L'amortissement s'applique sur 80% du prix d'acquisition du logement (les 20% restants correspondent au terrain, non amortissable).
Le taux dépend du niveau de loyer que vous pratiquez :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Pour qui |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% par an | Loyer légèrement en dessous du marché |
| Loyer social | 4,5% par an | Loyer nettement en dessous du marché |
| Loyer très social | 5,5% par an | Loyer très bas, public prioritaire |
Plus vous acceptez de pratiquer un loyer bas, plus l'avantage fiscal est important. C'est la philosophie du dispositif : inciter les investisseurs à proposer des logements accessibles.
Plafonds annuels de déduction
L'amortissement est plafonné chaque année :
| Niveau de loyer | Plafond annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 8 000 € |
| Social | 10 000 € |
| Très social | 12 000 € |
Au-delà de ces plafonds, l'amortissement non utilisé n'est pas reportable.
Simulation chiffrée : un exemple concret
Prenons un cas réaliste : vous achetez un T2 neuf à 200 000 € dans une ville moyenne et vous le louez au loyer intermédiaire.
Calcul de l'amortissement
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 200 000 € |
| Base amortissable (80%) | 160 000 € |
| Taux d'amortissement (intermédiaire) | 3,5% |
| Amortissement annuel | 5 600 € |
Impact sur votre fiscalité
Supposons un loyer de 650 €/mois (7 800 €/an) et les charges suivantes :
| Poste | Annuel |
|---|---|
| Loyer perçu | 7 800 € |
| Intérêts d'emprunt | - 3 200 € |
| Taxe foncière | - 800 € |
| Assurance PNO | - 150 € |
| Gestion locative (ZeLoc) | - 120 € |
| Total charges | - 4 270 € |
| Revenu foncier avant amortissement | 3 530 € |
| Amortissement Jeanbrun | - 5 600 € |
| Résultat fiscal | - 2 070 € (déficit foncier) |
Résultat : non seulement vous ne payez aucun impôt sur vos loyers, mais le déficit de 2 070 € vient en plus réduire votre revenu global imposable. Si votre TMI est à 30%, c'est environ 620 € d'impôt en moins sur vos autres revenus.
Sur 9 ans
| Année | Amortissement | Résultat fiscal | Économie d'impôt (TMI 30%) |
|---|---|---|---|
| 1 à 5 | 5 600 €/an | Déficit (grâce aux intérêts) | ~620 €/an |
| 6 à 9 | 5 600 €/an | Neutre à léger bénéfice | ~300-600 €/an |
| Total sur 9 ans | 50 400 € | ~4 000 à 5 500 € |
L'avantage cumulé dépend de votre situation personnelle (TMI, montant du prêt, charges réelles). Mais dans la majorité des cas, le Jeanbrun permet de rendre les premières années d'investissement fiscalement neutres, voire bénéficiaires.
Les conditions d'éligibilité
Le dispositif n'est pas ouvert à tout type de bien ni à toute situation. Voici les critères à remplir :
Type de bien
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Immeuble collectif | Oui (les maisons individuelles sont exclues) |
| Neuf / VEFA | Oui, conforme RE2020 |
| Ancien avec travaux | Oui, si les travaux représentent au moins 30% du prix de revient et amènent le logement en classe A, B ou C |
| Performance énergétique | Classe DPE A, B ou C exigée |
Conditions de location
- Location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire
- Engagement de location : 9 ans minimum
- Plafonds de loyer : définis par zone géographique et type de conventionnement
- Plafonds de ressources : le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus (similaire aux plafonds Loc'Avantages)
Période d'acquisition
Les acquisitions éligibles sont celles réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le dispositif a donc une fenêtre de tir limitée.
Zone géographique
Bonne nouvelle : contrairement au Pinel qui était limité à certaines zones tendues, le Jeanbrun est accessible sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zonage pour l'éligibilité. En revanche, les plafonds de loyer varient selon la zone.
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : le comparatif
| Critère | Jeanbrun (2026) | Pinel (terminé) | LMNP |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Mécanisme fiscal | Amortissement | Réduction d'impôt | Amortissement |
| Engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | Aucun |
| Zone géographique | Toute la France | Zones A, A bis, B1 | Toute la France |
| Réintégration à la revente | Oui | Non | Oui (depuis 2025) |
| Plafond de loyer | Oui | Oui | Non |
| Plafond de ressources | Oui | Oui | Non |
| Type de bien | Collectif neuf ou ancien rénové | Collectif neuf | Tout type |
Quand le Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP ?
Le LMNP reste pertinent si :
- Vous voulez louer en meublé (loyer plus élevé, bail plus court)
- Vous ne voulez pas de contrainte de plafond de loyer ou de ressources
- Le logement est une maison individuelle
Le Jeanbrun est plus adapté si :
- Vous préférez la location nue (bail de 3 ans, locataires plus stables)
- Vous acceptez de pratiquer un loyer modéré en échange d'un avantage fiscal solide
- Le bien est un appartement dans un immeuble collectif
- Vous avez une TMI élevée (30% ou plus) et des revenus fonciers existants à optimiser
Le piège à connaître : la réintégration à la revente
Comme pour le LMNP depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits via le Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente du bien.
Ce que ça signifie concrètement
Si vous avez amorti 50 400 € sur 9 ans et que vous revendez le bien, cette somme augmente la plus-value imposable. Autrement dit, vous avez reporté une partie de l'impôt, pas supprimé.
Faut-il s'inquiéter ?
Pas forcément. Pour deux raisons :
- L'abattement pour durée de détention s'applique toujours : exonération totale de plus-value à l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux
- Le timing joue en votre faveur : l'économie d'impôt est immédiate (pendant les premières années où vous avez besoin de trésorerie pour rembourser le prêt), tandis que la plus-value est payée à la revente, potentiellement 15 ou 20 ans plus tard
C'est un arbitrage entre un avantage aujourd'hui et un coût différé demain. Pour la plupart des investisseurs avec un horizon long terme, le calcul reste favorable.
Qui devrait s'intéresser au Jeanbrun ?
Le profil idéal
- TMI à 30% ou plus (l'économie fiscale est proportionnelle à votre taux d'imposition)
- Déjà des revenus fonciers (d'un autre bien) que l'amortissement viendra réduire
- Horizon de détention long (10 ans minimum, idéalement 15-20 ans pour amortir la réintégration)
- Budget entre 150 000 et 300 000 € (le sweet spot pour un T2/T3 en collectif)
Les profils pour qui c'est moins pertinent
- TMI à 11% : l'économie fiscale est faible, le jeu n'en vaut peut-être pas la chandelle
- Investisseur court terme : l'engagement de 9 ans et la réintégration rendent le dispositif peu adapté
- Biens atypiques : maisons individuelles, locaux commerciaux, parkings sont exclus
Les démarches pour en bénéficier
Avant l'achat
- Vérifiez l'éligibilité du bien : immeuble collectif, neuf RE2020 ou ancien avec travaux > 30% du prix de revient
- Faites une simulation fiscale personnalisée avec votre expert-comptable ou conseiller en patrimoine
- Identifiez les plafonds de loyer de la zone où se situe le bien (les grilles sont publiées par arrêté)
À l'acquisition
- Le notaire intègre la mention du dispositif dans l'acte
- Vous vous engagez à louer nu pour 9 ans minimum
Chaque année
- Déduisez l'amortissement de vos revenus fonciers dans votre déclaration fiscale (formulaire 2044)
- Conservez les justificatifs (bail, quittances, DPE, avis d'imposition du locataire)
La gestion au quotidien
Le Jeanbrun impose une location nue classique (bail de 3 ans, révision IRL annuelle, régularisation des charges). Rien de spécifique en matière de gestion courante, si ce n'est le respect des plafonds de loyer.
ZeLoc prend en charge toute la partie opérationnelle :
- Prélèvement SEPA automatique du loyer chaque mois
- Quittances envoyées au locataire
- Révision IRL calculée automatiquement (dans la limite du plafond Jeanbrun)
- Relances en cas de retard
Dès 9,99 €/mois par logement, 0% de commission, sans engagement. Les frais de gestion sont d'ailleurs déductibles de vos revenus fonciers.
FAQ : dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun est-il cumulable avec le déficit foncier classique ?
Oui. L'amortissement Jeanbrun crée du déficit foncier qui s'impute normalement sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an). Si vous avez d'autres biens locatifs, l'amortissement vient réduire l'ensemble de vos revenus fonciers.
Peut-on utiliser le Jeanbrun via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l'IS ne sont pas éligibles au dispositif dans les mêmes conditions.
Que se passe-t-il si je revends avant les 9 ans ?
Vous perdez l'avantage fiscal. Les amortissements déduits devront être réintégrés et l'administration pourra vous réclamer un complément d'impôt correspondant aux déductions indûment pratiquées, majoré de pénalités.
Les parkings sont-ils éligibles au Jeanbrun ?
Non. Le dispositif concerne uniquement les logements d'habitation en immeuble collectif. Les parkings et garages en sont exclus.
Le Jeanbrun va-t-il être prolongé après 2028 ?
C'est trop tôt pour le dire. Le dispositif est prévu pour les acquisitions entre février 2026 et décembre 2028. Une éventuelle prolongation dépendra de son succès et du contexte politique. Historiquement, les dispositifs d'investissement locatif (Robien, Scellier, Pinel) ont souvent été prolongés.
Ce qu'il faut retenir
- Le Jeanbrun permet d'amortir un bien en location nue : une première en France
- Taux de 3,5 à 5,5%/an sur 80% du prix, selon le niveau de loyer pratiqué
- Engagement de 9 ans en résidence principale du locataire
- Accessible sur tout le territoire, mais uniquement en immeuble collectif
- Réintégration à la revente : l'amortissement augmente la plus-value imposable
- Fenêtre de tir : acquisitions entre février 2026 et décembre 2028
- Idéal pour les investisseurs avec une TMI élevée et un horizon long terme
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