Le LMNP a longtemps été le chouchou de l'investissement locatif en France. Amortissement du bien, amortissement du mobilier, zéro impôt pendant des années, et à la revente, une plus-value calculée sur le prix d'achat sans tenir compte des amortissements. C'était presque trop beau.
Depuis la loi de finances 2025 et les ajustements de 2026, les règles ont changé. Le LMNP n'est pas mort, mais il a perdu une partie de son avantage historique. Si vous êtes loueur en meublé ou si vous envisagez de le devenir, voici ce qu'il faut savoir.
Changement n°1 : la réintégration des amortissements dans la plus-value
C'est le gros morceau. Et celui qui a fait couler le plus d'encre.
Avant (jusqu'au 14 février 2025)
Quand vous revendiez un bien en LMNP, la plus-value était calculée sur la base du prix d'achat. Les amortissements déduits pendant la location ? Ils n'entraient pas dans le calcul. Résultat : vous déduisiez des milliers d'euros d'amortissements chaque année pour réduire votre impôt sur les loyers, puis à la revente, la plus-value était la même que si vous n'aviez rien amorti.
C'était le double avantage du LMNP. Et c'est terminé.
Depuis le 15 février 2025
La loi de finances pour 2025 a introduit un mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant total des amortissements que vous avez déduits pendant la location.
Ce que ça change en pratique
Prenons un exemple simple :
| Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits (10 ans) | 50 000 € | 50 000 € |
| Prix de revente | 230 000 € | 230 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 150 000 € (200 000 - 50 000) |
| Plus-value brute | 30 000 € | 80 000 € |
La plus-value imposable passe de 30 000 € à 80 000 €. C'est un surcoût fiscal significatif au moment de la revente.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours
La bonne nouvelle, c'est que le régime d'abattement pour durée de détention n'a pas changé :
| Durée de détention | Abattement (impôt sur le revenu) | Abattement (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale (IR) | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous êtes exonéré de plus-value à l'impôt sur le revenu (quelle que soit la réintégration). Et après 30 ans, exonération totale y compris prélèvements sociaux.
Les résidences gérées sont exemptées
Les biens en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) ne sont pas concernés par la réintégration. C'est une exception notable pour ceux qui investissent dans ce type de produits.
Changement n°2 : le micro-BIC tourisme non classé sérieusement raboté
Le micro-BIC a été réformé pour cibler spécifiquement les locations saisonnières de type Airbnb.
Avant
Tous les meublés de tourisme (classés ou non) bénéficiaient d'un abattement de 71% en micro-BIC, avec un plafond de recettes de 188 700 €.
Depuis 2024-2025 (consolidé en 2026)
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublée longue durée (bail classique 1 an) | 77 700 € | 50% |
| Tourisme classé / Chambre d'hôtes | 83 600 € | 50% |
| Tourisme non classé (type Airbnb) | 15 000 € | 30% |
Le meublé de tourisme non classé est clairement le grand perdant. L'abattement passe de 71% à 30%, et le plafond de recettes chute de 188 700 € à 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Qui est impacté ?
Si vous louez un logement en longue durée (bail d'1 an minimum), vous gardez votre abattement de 50% en micro-BIC. Le changement cible principalement les locations saisonnières non classées.
Changement n°3 : les prélèvements sociaux passent à 18,6%
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus BIC (dont font partie les revenus LMNP) sont passés à 18,6%, contre 17,2% auparavant.
L'impact concret
Pour un revenu BIC imposable de 5 000 € :
| Avant (17,2%) | Depuis 2026 (18,6%) | |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 860 € | 930 € |
| Différence | +70 €/an |
L'augmentation est de 1,4 point, soit environ 70 € de plus pour 5 000 € de BIC imposable. Ce n'est pas énorme, mais ça s'ajoute aux autres changements et réduit encore l'avantage du LMNP par rapport à la location vide (qui reste à 17,2%).
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui, mais pas pour les mêmes raisons qu'avant. L'avantage s'est déplacé.
Ce qui reste avantageux
| Atout | Explication |
|---|---|
| Amortissement au régime réel | Vous pouvez toujours amortir le bien et le mobilier, et réduire votre BIC imposable à zéro |
| Micro-BIC à 50% (longue durée) | L'abattement est encore le double du micro-foncier (30%) |
| Loyer plus élevé | Un meublé se loue 10 à 30% plus cher qu'un logement vide |
| Flexibilité du bail | 1 an au lieu de 3, préavis locataire 1 mois |
| Report des déficits BIC | Les déficits sont reportables 10 ans (vs 10 ans en foncier mais plafonné à 10 700 €/an) |
Ce qui est devenu moins avantageux
| Inconvénient | Explication |
|---|---|
| Réintégration à la revente | L'amortissement augmente la plus-value imposable |
| PS à 18,6% | +1,4 point vs revenus fonciers |
| Concurrence du Jeanbrun | La location vide peut maintenant aussi amortir (sous conditions) |
| Micro-BIC tourisme non classé | Quasi-inutile à 30%/15 000 € |
Le verdict
Le LMNP reste pertinent pour les investisseurs qui :
- Détiennent le bien sur le long terme (15-20 ans+) : les abattements pour durée de détention compensent la réintégration
- Louent en longue durée (bail d'1 an) : le micro-BIC à 50% et l'amortissement au réel restent solides
- Ont un bien dans un marché où la demande en meublé est forte : étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle
Il est devenu moins pertinent pour :
- Les revendeurs à court terme (5-10 ans) : la réintégration est douloureuse
- Les locations saisonnières non classées : le micro-BIC est devenu un désavantage
- Ceux qui comparent avec le Jeanbrun en location vide : l'écart s'est considérablement réduit
Simulation : impact de la réforme sur 15 ans
Prenons un T2 acheté 180 000 € en LMNP, loué meublé à 800 €/mois. Revente après 15 ans à 220 000 €.
Pendant la location (15 ans)
| Poste | Ancien régime | Nouveau régime |
|---|---|---|
| Amortissement déduit (total) | 57 375 € | 57 375 € |
| BIC imposable (moyenne/an) | ~0 € | ~0 € |
| Impôt annuel moyen | ~0 € | ~0 € |
| PS annuels (sur le résidu) | ~0 € | ~0 € |
| Total impôt location | ~0 € | ~0 € |
L'amortissement gomme l'imposition pendant la phase de location. Aucun changement ici.
À la revente (après 15 ans)
| Ancien régime | Nouveau régime | |
|---|---|---|
| Prix de revente | 220 000 € | 220 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 180 000 € | 122 625 € (180 000 - 57 375) |
| Plus-value brute | 40 000 € | 97 375 € |
| Abattement IR (15 ans = 60%) | - 24 000 € | - 58 425 € |
| Plus-value imposable (IR) | 16 000 € | 38 950 € |
| Impôt IR (19%) | 3 040 € | 7 401 € |
| PS (après abattement PS ~16%) | ~2 150 € | ~5 250 € |
| Total impôt revente | ~5 190 € | ~12 651 € |
Bilan total (location + revente)
| Ancien régime | Nouveau régime | Différence | |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les loyers | ~0 € | ~0 € | 0 € |
| Impôt à la revente | ~5 190 € | ~12 651 € | +7 461 € |
| Impact total | +7 461 € sur 15 ans |
Sur 15 ans de détention, le surcoût est d'environ 7 500 €. C'est significatif mais pas catastrophique : rapporté aux 57 375 € d'amortissements déduits, on conserve un avantage net d'environ 50 000 €. Le LMNP reste gagnant, il l'est juste un peu moins qu'avant.
LMNP vs LMP : attention au basculement
Rappel important : si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET constituent plus de la moitié des revenus professionnels de votre foyer fiscal, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Ce que ça change
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Cotisations sociales SSI | Non | Oui (environ 30-40% du bénéfice) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non (BIC non professionnel) | Oui (sans plafond) |
| Plus-value | Régime des particuliers | Régime professionnel (exo après 5 ans sous conditions) |
| IFI | Exclusion possible | Exclusion possible |
Le basculement en LMP peut être favorable (exonération de plus-value après 5 ans d'activité et < 90 000 € de recettes) ou défavorable (cotisations sociales élevées). Si vous approchez du seuil de 23 000 €, faites le point avec votre comptable.
Ce que les LMNP devraient faire maintenant
1. Réévaluez votre horizon de détention
Si vous pensiez revendre dans 5-8 ans, refaites le calcul avec la réintégration. L'impact est plus lourd sur les détentions courtes. Au-delà de 22 ans, l'exonération IR neutralise la réintégration.
2. Comparez avec la location vide
Avec le dispositif Jeanbrun et le comparatif meublé vs vide, l'écart s'est resserré. Si votre bien est en immeuble collectif et que vous acceptez les plafonds de loyer, le Jeanbrun peut être plus avantageux sur le long terme.
3. Faites classer votre meublé de tourisme
Si vous faites de la location saisonnière, le classement permet de conserver l'abattement de 50% en micro-BIC au lieu de 30%. Le classement est gratuit (visite d'un organisme accrédité) et valable 5 ans.
4. Ne changez pas de régime fiscal à la légère
Passer du micro-BIC au réel (ou l'inverse) a des conséquences durables. Le choix du réel est irrévocable pendant 2 ans minimum. Faites une simulation complète avant de bouger.
5. Conservez vos tableaux d'amortissement
En cas de revente, l'administration vous demandera le détail des amortissements déduits pour calculer la plus-value. Conservez précieusement vos liasses fiscales et tableaux d'amortissement.
La gestion quotidienne ne change pas
Qu'il y ait réforme ou pas, le quotidien d'un LMNP reste le même : encaisser le loyer, envoyer les quittances, relancer en cas de retard, faire la révision annuelle, gérer l'état des lieux.
ZeLoc prend en charge toute cette partie opérationnelle : prélèvement SEPA automatique, quittances, relances, calcul de la révision IRL. Que vous soyez en meublé ou en location vide, le forfait est le même : 9,99 €/mois par logement, sans commission, sans engagement.
FAQ : réforme LMNP
La réintégration s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui. La réintégration s'applique à toutes les reventes effectuées depuis le 15 février 2025, quel que soit la date d'achat du bien. Tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité sont concernés.
Je suis au micro-BIC, suis-je concerné par la réintégration ?
Non. La réintégration ne concerne que les loueurs au régime réel qui ont effectivement déduit des amortissements. En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire et n'amortissez pas le bien.
Les amortissements du mobilier sont-ils aussi réintégrés ?
Oui. Tous les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : bien immobilier, mobilier, travaux amortis.
Faut-il arrêter d'amortir pour éviter la réintégration ?
Non. L'amortissement reste un avantage immédiat (réduction d'impôt chaque année) qui dépasse généralement le surcoût à la revente, surtout si vous détenez le bien longtemps. Arrêter d'amortir revient à payer plus d'impôt chaque année sans gain à la sortie.
Le LMNP va-t-il disparaître ?
Non. Le statut LMNP n'est pas remis en cause. C'est son avantage fiscal à la revente qui a été réduit. Le régime réel avec amortissement continue de fonctionner normalement pour l'imposition annuelle des loyers.
Ce qu'il faut retenir
- Réintégration des amortissements dans la plus-value depuis février 2025 : le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits
- Micro-BIC tourisme non classé raboté : 30% d'abattement / 15 000 € de plafond
- Prélèvements sociaux passés à 18,6% en 2026 (+1,4 point)
- Le LMNP reste intéressant sur le long terme : l'amortissement annuel compense largement le surcoût à la revente
- L'écart avec la location vide s'est resserré grâce au Jeanbrun
- Conservez vos tableaux d'amortissement : ils seront nécessaires pour calculer votre plus-value à la revente